Đầu tư trung tâm dữ liệu (Data Center) là một trong những loại hình đầu tư hạ tầng có yêu cầu vốn lớn, thời gian triển khai dài và cấu trúc chi phí phức tạp. Khác với nhiều dự án bất động sản hoặc hạ tầng thông thường, hiệu quả tài chính của một Trung tâm dữ liệu không chỉ phụ thuộc vào chi phí xây dựng ban đầu mà còn chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi công suất điện, mức độ khai thác tải, giá điện, chi phí vận hành, mô hình khách hàng và khả năng mở rộng công suất. Vì vậy, việc đánh giá một dự án Trung tâm dữ liệu cần được thực hiện trên toàn bộ vòng đời dự án, Bài viết này sẽ đi vào phân tích 04 chỉ số cốt lõi cần thiết cho quá trình đánh giá này, bao gồm CAPEX, OPEX, ROI và IRR.
CAPEX - XÁC ĐỊNH QUY MÔ VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU
CAPEX (Capital Expenditure) là tổng chi phí mà nhà đầu tư phải bỏ ra để xây dựng và đưa Trung tâm dữ liệu vào vận hành.
Đối với Data Center, CAPEX thường bao gồm:
- Chi phí sử dụng đất và chuẩn bị mặt bằng;
- Chi phí xây dựng công trình dân dụng (Civil);
- Hệ thống hạ tầng điện và phân phối điện;
- Máy phát điện, UPS và hệ thống lưu trữ năng lượng;
- Hệ thống làm mát;
- Hệ thống phòng cháy, chữa cháy;
- Hệ thống an ninh, kiểm soát ra vào;
- Hệ thống mạng và hạ tầng viễn thông;
- Thiết bị công nghệ thông tin;
- Chi phí thiết kế, tư vấn, quản lý dự án và cấp phép;
- Chi phí dự phòng và chi phí tài chính trong quá trình xây dựng.
Trong đó, hạ tầng điện và hệ thống làm mát thường là những nhóm chi phí quan trọng cần được đánh giá kỹ, đặc biệt đối với các Trung tâm dữ liệu có mật độ công suất cao hoặc phục vụ AI và tính toán hiệu năng cao. Do đó, khi lập mô hình tài chính, nhà đầu tư không nên chỉ xác định tổng vốn đầu tư mà cần phân tách CAPEX theo từng giai đoạn và từng cấu phần để đánh giá chính xác nhu cầu vốn và thời điểm giải ngân.
Công thức cơ bản:
CAPEX = Chi phí đất + Xây dựng + Hệ thống điện + Hệ thống làm mát + IT/Network + Thiết bị khác + Chi phí tư vấn, cấp phép + Dự phòng
Một dự án có CAPEX thấp chưa chắc có hiệu quả tài chính cao nếu công suất khai thác thấp hoặc OPEX trong suốt vòng đời dự án lớn.
OPEX - CHI PHÍ VẬN HÀNH VÀ DUY TRÌ DATA CENTER
Sau khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu, đưa vào khai thác nhằm tạo ra doanh thu, Trung tâm dữ liệu tiếp tục phát sinh các khoản chi phí vận hành thường xuyên, hay OPEX (Operating Expenditure). Do đó, OPEX có tính chất gia tăng theo quy mô hoạt động, tỷ lệ lấp đầy của Trung tâm Dữ liệu.
Các khoản OPEX chính có thể bao gồm:
Chi phí điện;
Chi phí nước và vận hành hệ thống cooling;
Chi phí nhân sự;
Chi phí bảo trì, bảo dưỡng thiết bị;
Chi phí an ninh và vận hành cơ sở;
Chi phí mạng và kết nối;
Chi phí bảo hiểm;
Chi phí quản lý;
Chi phí thay thế hoặc nâng cấp thiết bị.
Trong cơ cấu OPEX của Data Center, chi phí năng lượng thường là một biến số đặc biệt quan trọng (chiếm hơn 50% tổng OPEX). Vì vậy, giá điện, hiệu suất sử dụng năng lượng và khả năng kiểm soát hệ thống làm mát có thể ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của dự án.
Bên cạnh đó chính là yếu tố con người. Việc duy trì nguồn nhân lực chất lượng để vận hành một Trung tâm dữ liệu hiệu quả, trơn tru, đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn nhằm bảo vệ dữ liệu của khách hàng thuê đòi hỏi một chiến lược đầu tư dài hạn, với tầm nhìn xa. Điều này thường bắt đầu từ việc chọn địa điểm xây dựng có yếu tố thuận tiện về giao thông, logistic, gần các trường đào tạo kỹ thuật,... và cả việc đầu tư xây dựng nhà ở cho đội ngũ chuyên gia.
Nếu xem xét ở góc độ đầu tư đơn lẻ, nhiều khía cạnh của OPEX và CAPEX dường như đánh đổi cho nhau. Ví dụ: Đầu tư hệ thống làm mát bằng chất lỏng (liquid-cooling) đòi hỏi vốn bài đầu rất lớn cho các thiết bị phức tạp hơn là làm mát bằng khí truyền thống. Tuy nhiên, nếu dự án có quy mô lớn, phục vụ cho AI và càng về lâu dài, thì liquid cooling sẽ giúp tiết kiệm đáng kể điện, nước cần tiêu thụ cho việc làm mát cũng như kéo dài tuổi thọ các thiết bị tính toán. Một ví dụ khác có thể phân tích đó là bài toán nhân lực mà ta vừa đề cập. Việc lựa chọn một địa điểm xây dựng Trung tâm dữ liệu thuận lợi về nguồn nhân lực chất lượng sẽ tiêu tốn nhiều chi phí ban đầu hơn như: giá đất hoặc tài trợ hợp tác đào tạo với các cơ sở giáo dục nhưng sẽ đổi lại được việc tiết kiệm chi phí tiền lương, phụ cấp, hỗ trợ di chuyển, lưu trú,... đối với lao động ở xa. Song, vẫn luôn có những phương án thông minh và khoa học hơn nhằm giải quyết các bài toán đánh đổi tương tự. Tiêu biểu có thể kể đến như: đề xuất việc chia sẻ, phối hợp đầu tư hạ tầng lưu trú cho lao động cùng với chủ đầu tư khu công nghiệp nhằm cho thuê lại, sử dụng công nghệ làm mát bằng phương pháp tái hóa khí LNG để tận dụng nhiệt lạnh và tiết kiệm điện. Điểm mấu chốt là, bản thân nhà đầu tư nước ngoài khi tiến vào thị trường trung tâm dữ liệu tại một đất nước đang phát triển, cần phải tìm cách để đạt được những thỏa thuận win-win hiệu quả với các đơn vị đã có sẵn hạ tầng/công nghệ bổ trợ liên quan, thì mới có thể tận dụng những giải pháp nói trên.
ROI – TỶ SUẤT HOÀN VỐN
ROI (Return on Investment) là chỉ số phổ biến để đánh giá mức lợi nhuận thu được so với số vốn đầu tư. Trong lĩnh vực Trung tâm dữ liệu, lợi nhuận được tính bằng tổng doanh thu cung cấp các dịch vụ cho thuê và lưu trữ dữ liệu, cung cấp năng lực tính toán,... trừ đi tổng CAPEX và OPEX.
Công thức khái quát:
ROI = Lợi nhuận từ khoản đầu tư / Vốn đầu tư × 100%
ROI có thể giúp nhà đầu tư có góc nhìn nhanh về hiệu quả sử dụng vốn. Không những thế, chỉ số này còn giúp chúng ta xem xét mức độ cạnh tranh của giá cho thuê/cung cấp dịch vụ dự kiến trong phân khúc Enterprise. Điều này có thể được thực hiện thông qua việc xem xét ROI từ góc độ khách hàng. Ví dụ, một doanh nghiệp công nghệ lớn có nhu cầu mở rộng cơ sở hạ tầng dữ liệu, phục vụ việc nghiên cứu ứng dụng AI sẽ cân nhắc giữa 2 phương án đi thuê và tự xây dựng Data Center dùng riêng như sau:
Chi phí tránh được là khoảng 2,95 triệu USD, nên ROI của việc thuê khoảng 34% (2,95 / 8,54) khi nhìn từ khách hàng nêu trên. Ngoài ra, phi phí tự xây phân bổ hàng năm, trừ di dời và các khoản tiêu hao phụ khác, cho ra mức hòa vốn khoảng 230 USD/kW/tháng. Đây chính là một trong những cơ sở quan trọng để xác định và đàm phán mức giá cung cấp dịch vụ mà Nhà đầu tư Trung tâm dữ liệu nhằm mục đích cho thuê lại cần lưu ý.
Tuy nhiên, đối với các dự án Trung tâm dữ liệu vốn mang đặc thù vòng đời dài và dòng tiền phân bổ theo nhiều năm - ROI đơn thuần có thể chưa phản ánh đầy đủ giá trị theo thời gian cũng như hiệu quả của khoản đầu tư .
IRR – TỶ SUẤT HOÀN VỐN NỘI BỘ
IRR (Internal Rate of Return) thể hiện tỷ suất sinh lợi hàng năm dự kiến mà một dự án hoặc khoản đầu tư có thể mang lại. Nói một cách đơn giản, nó cũng có vai trò gần giống như lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. IRR là tỷ lệ chiết khấu mà khi áp dụng cho dòng tiền của một dự án hoặc khoản đầu tư, giá trị hiện tại ròng (Net Present Value - NPV) của nó sẽ bằng 0.
Cách tính như sau. Đầu tiên cần tính NPV:
NPV=t=1nCt(1+r)t-C0
C₀: vốn đầu tư ban đầu (năm 0).
Cₜ: dòng tiền ròng thu về ở năm t.
t: năm thứ mấy, từ 1 đến n.
r: tỷ lệ chiết khấu, tức mức sinh lời tối thiểu mà nhà đầu tư đòi hỏi (thường lấy bằng WACC hoặc chi phí vốn). Mẫu số (1+r)ᵗ có nhiệm vụ quy đổi tiền ở tương lai về giá trị hôm nay. Vì 100 đồng nhận sau 5 năm không bằng 100 đồng nhận ngay thời điểm hiện tại do các yếu tố lạm phát, lãi suất và chi phí cơ hội,.... Biến r càng lớn thì tiền tương lai càng bị “giảm giá” mạnh.
IRR chính là nghiệm của phương trình NPV = 0 theo công thức tính trên.
Dựa vào kết quả của IRR và các chỉ tiêu tài chính khác, có thể đưa ra quyết định về việc đầu tư hoặc không đầu tư dự án Trung tâm dữ liệu. Thường thì so sánh IRR với tỷ lệ chiết khấu (r) để đưa ra quyết định như sau:
Thứ nhất, nếu IRR < r: Thường được quyết định là không đủ hấp dẫn và có thể loại bỏ dự án hoặc đầu tư;
Thứ hai, nếu IRR = r: Có thể xem xét, nhưng cần thận trọng và có thể xem xét các yếu tố khác;
Thứ ba, nếu IRR > r: Thường được coi là đủ hấp dẫn và đầu tư có thể là một quyết định tốt.
Trong bối cảnh nền công nghiệp AI đang được thúc đẩy bởi kỳ vọng tương lai và các khoản vay nợ, tài trợ chéo, ROI và IRR của các dự án hạ tầng dữ liệu cần phải được xem cùng với các chỉ số như NPV và Payback Period (sẽ được phân tích rõ hơn trong các bài viết sau).
Đối với nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Trung tâm dữ liệu tại Việt Nam, bài toán tài chính cần được đặt trong mối quan hệ với các yếu tố pháp lý, đất đai, điện năng, xây dựng, viễn thông, môi trường và vận hành. Một mô hình tài chính chỉ thực sự có giá trị khi các giả định đầu vào có cơ sở thực tế: địa điểm có phù hợp hay không, khả năng tiếp cận nguồn điện như thế nào, tiến độ pháp lý ra sao, chi phí phát triển dự án dự kiến ở mức nào và khả năng thu hút khách hàng sau khi Trung tâm dữ liệu đi vào vận hành.
Với vai trò hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình phát triển dự án Trung tâm dữ liệu tại Việt Nam, DCompass có thể đồng hành trong việc rà soát các điều kiện đầu tư, địa điểm, pháp lý, hạ tầng, đối tác triển khai và các yếu tố liên quan đến quá trình phát triển dự án. Việc kết nối các yếu tố pháp lý – địa điểm – điện năng – xây dựng – công nghệ – tài chính – vận hành ngay từ giai đoạn đầu giúp nhà đầu tư xây dựng mô hình dự án sát với điều kiện triển khai thực tế và có cơ sở hơn khi đưa ra quyết định đầu tư.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Cushman & Wakefield. (2026, September 3). Cushman & Wakefield releases 2026 Data Center Development Cost Guide, citing 21% rise in per-MW construction costs [Press release]. Business Wire. https://finviz.com/news/388803/cushman-wakefield-releases-2026-data-center-development-cost-guide-citing-21-rise-in-per-mw-construction-costs
[2] CRE Daily. (2026). Data center construction costs jump 21% since 2024. https://www.credaily.com/briefs/data-center-construction-costs-jump-21-since-2024/?.tsrc=rss
[3] Donnellan, D., Lawrence, A., Bizo, D., Rogers, O., Judge, P., O’Brien, J., Davis, J., Smolaks, M., & Weinschenk, R. (2026, July). Uptime Institute global data center survey 2026 (UII Keynote Report 209). Uptime Institute. https://intelligence.uptimeinstitute.com/resource/uptime-institute-global-data-center-survey-2026
[4] Sermsuk, M., Sukjai, Y., Wiboonrat, M., & Kiatkittipong, K. (2021). Utilising cold energy from liquefied natural gas (LNG) to reduce the electricity cost of data centres. Energies, 14(19), 6269. https://doi.org/10.3390/en14196269
[5] Everitt, N. (2019, October 25). Data centres could harness LNG cool energy. Cooling Post. https://www.coolingpost.com/features/data-centres-could-harness-lng-cool-energy/
[6] Shahi, P., Mathew, A., Akash, Saini, S., Bansode, P., Kasukurthy, R., & Agonafer, D. (2022). Assessment of reliability enhancement in high-power CPUs and GPUs using dynamic direct-to-chip liquid cooling. Journal of Enhanced Heat Transfer, 29(8), 1–13. https://par.nsf.gov/servlets/purl/10454830
[7] Green, A., Tai, H., Noffsinger, J., & Sachdeva, P. (2024, September 17). How data centers and the energy sector can sate AI’s hunger for power. McKinsey & Company. https://www.mckinsey.com/industries/private-capital/our-insights/how-data-centers-and-the-energy-sector-can-sate-ais-hunger-for-power
[8] Pacheco, M. (2023, October 24). Data center build vs. buy: Decision guide (updated 2025, December 11). TierPoint. https://www.tierpoint.com/blog/data-center-build-vs-buy
[9] Brealey, R. A., Myers, S. C., & Allen, F. (2020). Principles of corporate finance (13th ed.). McGraw-Hill Education. ISBN 978-1-260-56555-3. https://en.wikipedia.org/wiki/Principles_of_Corporate_Finance
[10] Financial Times. (2026). Nvidia’s chips may be novel, but its “circular financing” isn’t. Republished by Female Invest. https://www.femaleinvest.com/inspiration-articles/ft---nvidias-chips-may-be-novel-but-its-circular-financing-isnt
[11] Tilleke & Gibbins. (2025, September 26). Vietnam’s data center market: A strategic guide for investors. https://www.tilleke.com/insights/vietnams-data-center-market-a-strategic-guide-for-investors/3/
[12] Vietnam News. (2026, September 12). Data centre boom courted, but power must keep pace. https://vietnamnews.vn/economy/1799380/data-centre-boom-courted-but-power-must-keep-pace.html
